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申請條件

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● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

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● 身分證正本,印鑑證明。

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  聯合漲價背後,能夠看出,在今年市場行情疲軟的情況下,中介機構對於漲傭金的心態非常迫切,其對賺取傭金的傳統模式也比較依賴。

  何為企業生態系統?美國學者詹姆斯·弗·穆爾對此作瞭如下定義:企業生態系統是由相互作用的企業組織與個人所形成的經濟群體,包括生產商、銷售商、消費商、供應商、投資商、競爭商、互補者、企業所有者或股東,以及有關的政府機構等,同時包括企業生產經營所需的各種資源。

內容來自sina新聞台中烏日建地貸款

  從資源因子來看,中介面臨的最大資源不是房產,而是客戶。如果從價值鏈的角度看,客戶僅僅是供應鏈上下遊的獨立環節,本身和中介的盈利創造沒有關系。但是,如果能夠從生態系統的角度看,就能發現,客戶其實不光是房產的提供和交易者,也可以是交易過程中價值的創造者。比如最近利用微信和APP功能,很多客戶主動參與房產中介的各類營銷活動,通過參與,無意中為相關項目進行瞭一次免費的營銷。

  從社會環境的角度看,中介機構需要反思兩個"怪異"現象。第一個是:為什麼國傢層面對小微企業給予各類扶持,但對於中小型中介機構的發展卻似乎置之不理。第二個是:為什麼中介行業的職業地位很"卑微"。其實原因很簡單,如果中介機構單純依賴傭金等存活,那麼整個中介市場的交易效率難以提升,對於樓市的發展作用也隻是停留在表面。未來需要用發展實體經濟的眼光來審視中介行業的經營,並為自身發展贏得市場地位。

  從對細分市場的開拓能力看,目前中介機構主要還是圍繞二手房的居間業務展開。這樣一種模式,相比國外,自然是落後的。在中介隊伍中,我們可以看到,主要是一些高中和大專學歷的人進行業務的撮合,甚至是資金的監管。背後顯然缺乏專業性的支持。即使在北京(樓盤)、上海(樓盤)等大城市,此類中介機構的業務也基本上和中小城市沒有差異,即體現不出業務多元化的意味。

  可以看出,整個中介行業基本上還是處於一個無序管理的狀態。這進而加劇瞭惡性循環,使得中介機構在市場中會繼續依賴對傭金獲取的模式。那麼,當國傢層面出現放松傭金定價權的政策時,此類 "饑渴"的中介自然欣喜若狂,認為可以通過聯合的方式漲傭金。這自然違背瞭市場化的原則,也即出現瞭天津部分漲傭金的中介機構遭相關部門查處的現象。

  從企業生態系統角度看,企業生態系統主要有幾個衡量指標:一是高效的經營能力;二是持續的經營能力;三是對細分市場的開拓能力;四是應對環境變化的競爭能力。對比這4個指標,我們能發現,真正的問題在於缺乏一個健康的生態系統。

  企業生態系統不僅關註企業自身的成長規律與機理,同時還分析瞭企業與其外部環境之間的互動關系。對於中介機構來說,在這樣一個模式下,需要更關註企業周邊的環境和同業競爭夥伴。構建這樣一個生態系統,不是靠政府,也不是靠客戶,最主要的是靠中介機構本身。實際上,中介機構應該成為整個二手房市場生態系統進化的主導力量,在整個生態系統中應扮演重要的角色。

  從持續的經營能力看,整個中介機構去年業績一路高歌,很多中介門店擴張力度很大。而今年,整個市場降溫力度很大,部分中介門店成交量一落千丈,而相應的員工固定工資、門店房租等需要繼續繳納。很多中介機構開始抱怨扛不住瞭。

勞工修繕貸款2016嚴躍進靠天吃飯生態不變 房產中介傭金依賴癥難解

  從高效的經營能力看,中介機構一直備受詬病。以簡單的粗放型發展作為業務模式,業務主要通過傳統的電話營銷等手段進行。舉例來說,從今年部分中介機構的實際情況看,往往需要撥打100個電話,才能形成一個有意向的看房顧客。而在70個看房顧客中,僅僅能實現1個客戶的成交。如此估算,目前中介行業經營能力低下,而成本偏高。

    中介行業處於無序管理狀態

    如何搭建健康生態系統

  從應對環境變化的競爭能力看,目前中介機構基本上是靠天吃飯。在去年行情好的時候,大傢可以賺得盆滿缽滿。而到瞭今年,在業績持續下滑的情況下,則需要被動地、無奈地在經營門店規模上進行收縮。部分中介甚至和電商平臺鬧得沸沸揚揚,原因是各類端口費用遠遠超出瞭其日常經營業績。

  房產中介機構的主要功能就是居間,即對二手房買賣雙方進行牽頭和撮合。其盈利模式也很簡單,隻要涉及買賣和成交,就可以賺取傭金。但恰恰是對傭金的盲目追逐,一旦貪欲過大,也容易出現各類不擇手段的做法。在賺取傭金的過程中,更多的體現瞭行業發展的低效率。如買賣雙方的跳單行為,就使得中介難以賺取傭金。而一些中介希望通過降低傭金的做法來吸引意向客戶,卻會發現效果也一般。

  筆者認為,圍繞傭金做文章,隻是簡單地圍繞買賣雙方而形成的商務模式,其價值鏈的構成亦比較簡單。從長遠發展看,這樣的模式是靠不住的。房產中介機構亟須重構行業的生態系統。

  一個積極健康的生態環境,是中介未來實現公平競爭、獲得行業發展機遇的必要條件。中介機構要真正搭建這樣一個健康的生態系統,需要做好4個基礎材料準備:企業、制度規范、社會環境和資源因子。

  從企業的角度看,需要基於經濟周期理論來看企業成長。1992年,在《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》得到全面落實的情況下,中介機構開始陸續成立。成長背後自然是人口需求結構的變化。隨著剛需向改善型需求的轉變,二手住房的市場規模逐漸擴大,這成為中介企業成長的重要基礎。如今,隨著學區房概念炒作、部分郊區置業者返回市區進行二次置業,中介的經營迎來瞭新機遇。換而言之,中介成長需要密切關註目前變動的市場需求。

  從制度規范的角度看,中介未來的設立門檻會越來越低,這是中介成長所需關註的內容。如最近國務院下發瞭 《國務院關於取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》,明確取消瞭房產經紀人的資格認證。很顯然,未來機構的設立和運營成本會下滑,也不用像過去那樣為瞭行業監管要求而"借"房產經紀人證書。市場化思路的確立,利好整個中介制度和環境的改善。

  進入8月份,中介費上調的消息在天津(樓盤)鬧得沸沸揚揚,似乎中介開始聯合起來漲價,這讓置業者有苦難言。對此,天津價格管理部門對於中介公司價格壟斷的舉報介入調查。

  在具備以上4個基礎上,中介如果需要搭建生態系統,則自身需要具備生態學思維,具備3個動力或能力:遺傳和變異;差異化的業務開拓能力;成本制勝的策略。

  具備遺傳和變異的兩個功能,是順利進入新生態圈的必要條件。從生物學上講,遺傳是以保持系統特性,使系統維持相對穩定為本位和出發點的。對於中介機構來說,最值得肯定的功能是:通過消除信息不對稱弊端,進而使得整個交易成本降低、實現價格發現。這樣一個功能,是中介機構相比別的市場參與主體較獨特的一點,自然需要傳承下去。而變異使系統的演化成為可能,是以對系統某些性狀的"異化"和對系統的辯證否定為本位和出發點的。從這個角度看,中介機構需要進行經營理念、業務模式、產品結構等方面的創新,進而適應新的生態環境。

  差異化的業務開拓能力是在新的生態圈維持生存的基礎。有幾點值得目前中介機構積極進行應對或準備的。一、需要從傳統的居間行業逐漸往代理行業進行轉變,即業務應逐漸從二手房市場慢慢向一手房市場進行滲透,從而擺脫傳統的傭金獲取模式。二、積極配合地方政府對社區閑置二手住房的收購,並納入到公租房體系中。三、圍繞社區而不斷拓寬門店經營的內容,從而讓社區業主產生更大的依賴性。

  成本制勝的思路,是未來融入整個生態系統中防止被淘汰的最有效手段。在生態系統中,"弱肉強食、優勝劣汰"是永恒的規律。之所以被淘汰,就在於競爭優勢太小。而從企業的角度看,降低經營和產品的成本,是創造競爭優勢的最好途徑。過去為瞭賺取傭金,很多中介機構忽視瞭成本管理,導致包括門店租金、員工成本、營銷費用、甚至員工流失成本等都很大。未來需要擺脫傳統的經營模式,用互聯網等新技術來包裝業務。成本優勢下,中介經營在新構建的生態圈中才會更踏實和更穩健。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-18/0955438潭子區土地貸款率利試算表0260.shtml

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