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投資地產學問大 開發商指哪兒投資商就該打哪兒
投資商業是一門學問，有錢有時並不能解決所有問題，尤其投資新興區域的商業地產更需謹慎。7月中旬，重慶晨報《商業地產》欄目報道瞭商務酒店成大學城等新興區域較容易賺錢的商業業態之後，引起部分投資客的極大興趣。但供求關系的變化決定著賺錢難度的高低，買什麼樣的商鋪，買瞭以後選擇什麼樣的業態來經營，這是決定投資回報的關鍵。一邊抓住眼前利益，一邊遠矚未來，這才是王道。
現象>
必備商業業態成首選
"每一個新興區域的項目，都有一些必備商業形態。"雙遠實業集團資產運營中心總經理董渝焱表示，從他多年的招商經驗來看，在新興區域尤其是社區商業裡，幾個主力商業業態必不可少，比如餐飲、便利超市、藥店、美容理發，如果是超過30萬平方米的小區，還勢必要配一個商務酒店。
董渝焱認為，新興區域的小商鋪經營上述這些商業，成功的概率相對較高。但如果要經營超過300平方米的中型商鋪，無論是對投資者還是開發商招商，都相對不容易。因此對於普通投資者而言，在新興區域選擇面積相對較小的商鋪風險相對較低，就算有足夠多的錢，多選幾個小商鋪比選一個大商鋪風險要降低很多。
董渝焱同時表示，新興區域的商鋪，一定要給未來升級留下空間，否則未來增值空間會被大幅壓縮。未來的商業形態，將發展向體驗式商業為主，比如兒童業態、健康業態(護理美容、高端會所等)、冰場等，新興區域短時期內人口相對較少對商業房貸轉貸年息借貸增貸轉貸業態有所限制，但隨著人口的增長，勢必對周邊商業有新的要求。
支招>
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比起成熟區域普通商鋪1平方米需4萬、5萬甚至10萬的價格，投資新興區域1平方米僅需1萬-4萬的價格就能買到更優質的商鋪，這成為很多新興區域商鋪熱銷的根本原因。
以華巖板塊的奧園國際城為例，臨街商鋪均價賣3萬元左右，幾十間門面一天便被搶空。投資者看中的就是這一區域未來的升值潛力。
但對於很多商業地產的投資者來說，不能隻看中未來的升值潛力，眼下自己所投資的商鋪應該做成什麼業態也很重要。比如某些商鋪如果開始用作餐飲，之後要調整業態就很困難。
單個的投資客在無法把控業態的情況下，就需要想辦法降低風險。以龍湖時代天街為例，該項目中，開發商自持部分商鋪並自主招商，對項目整個商業業態進行瞭明確規劃，引進瞭影院區、餐飲區、兒童主題區等品質業態。這種情況下，即使沒有經驗的投資人，也能在開發商規劃的指引下很容易找到合適的業態。這就是所謂人傢指哪兒你打哪兒，也能一定程度降低投資風險。
趨勢>
體驗式商業發展空間很大
"從商業地產的發展規律來看，無論是新興區域，還是現有的成熟區域，商業形態將逐步細分，最終體驗式商業將成為發展趨勢。"雙遠實業集團資產運營中心總經理董渝焱表示，未來的商業將更加註重人的感官。現在開發商可能更多關註的是消費體驗和便民體驗，實際上消費體驗就是我們說的業態整合問題。
西西弗書店或許會成為體驗式商業的一個活教材。經常去西西弗書店的市民會有明顯的感受，如今在西西弗書店不僅隻能看書買書，還能享受到其配套服務，如想喝咖啡時書店裡就能提供，雖然同樣需要錢，但西西弗已打破書店隻賣書的舊格局。
西西弗文化傳播有限公司副總經理田賓則認為，體驗式商業的根本問題在於解決每一個商傢內部的商品、業態的有機組合。以歐美傳統百貨為例，他們都盡量做到大部分商品由他們自己生產供應，更多地促進各種商品以及業態之間的有效融合，從而增強各種相關體驗。而目前我國各大超級商業地產，對商業形態的劃分、切割還比較生硬，融合度欠佳，體驗式商業因此隻能說是處於起步階段，發展空間很大。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-16/11442337204.shtml
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